Droit des sols

Application du droit des sols

Quelles autorisations pour quels projets ?

Vous souhaitez faire des travaux :

Sauf pour les travaux dispensés de toute formalité au titre des dispositions des articles R.421-2 à R.421-8-2 du code de l’urbanisme, toute personne désirant entreprendre des travaux doit solliciter une autorisation administrative auprès de l’autorité compétente en matière d’urbanisme.

Il existe quatre types de demande préalables à la construction, la démolition ou l’aménagement :

Les travaux et aménagements soumis à déclaration préalable :

a. LES TRAVAUX SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES

  • Extension de bâtiment existant d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5 mètres carrés et inférieure ou égale à 20 mètres carrés de surface de plancher et inférieure ou égale à 20 mètres carrés d’emprise sol. Le seuil de 20 mètres carrés est porté à 40 mètres carrés si la construction est située en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu. Toutefois entre 20 et 40 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 mètres carrés.
  • Ravalement
  • Modification de l’aspect extérieur
  • Changement de destination sans modification de façade et des structures porteuses

b. LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES

Il est possible de solliciter une déclaration préalable pour réaliser une construction nouvelle sous réserve de respecter certains seuils en matière de surface de plancher et d’emprise au sol :

  • création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 5 mètres carrés et inférieure ou égale à 20 mètres carrés de surface de plancher et d’emprise au sol.
  • création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieure ou égale à 5 mètres et d’une hauteur supérieure à 12 mètres.

c. AUTRES TRAVAUX ET AMÉNAGEMENTS

Il est possible de demander par déclaration préalable, l’aménagement de lotissements (autres que ceux soumis à permis d’aménager), l’édification d’une clôture dans un secteur protégé ou encore une coupe et abattage d’arbres.

Télécharger les formulaires Cerfa concernant :

Le champ d'application du permis de construire

Le permis de construire est exigé dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante :

  • ont pour effet de créer dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m². Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150 m².
  • ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² (hors zone urbaine ou dans les communes non couvertes par un PLU)
  • ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation)
  • ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Les constructions nouvelles

Elles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire (dès 20 m² d’emprise ou de surface de plancher) à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité et celles qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

À noter : Le recours à l’architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire dès lors que la surface de plancher de la construction (neuf ou existant + projet, non agricole) est supérieure à 150 m². Toutefois, si le permis de construire est déposé par une personne morale, le recours à l’architecte est obligatoire quelle que soit la surface.

Modification du seuil du recours à un architecte : l'article 82 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 abaisse le seuil du recours obligatoire à l'architecte à 150 m²

 Télécharger les formulaires Cerfa concernant :

Le permis d’aménager permet de demander :

  • l’aménagement de lotissements autres que ceux soumis à déclaration préalable
  • l’aménagement des terrains de campings et des parcs résidentiels de loisirs
  • des installations et travaux de toute nature affectant l’utilisation du sol (exhaussements, affouillements, aires de stationnement ouvertes au public, etc.).

Le permis d'aménager peut dans certains cas valoir de permis de construire 

Il est notamment requis lorsque la construction  dont la démolition totale ou partielle est demandée se trouve dans l’un des cas suivants :

  • située dans une commune qui a institué le permis de démolir par délibération du conseil municipal (ce qui est le cas de la commune de Saint-Raphaël)
  • située dans un secteur sauvegardé avec périmètre délimité ou dans un périmètre de restauration immobilière
  • situé dans un site inscrit ou classé
  • inscrite au titre des monuments historique ou adossée à un immeuble classé au titre des monuments historiques.

Sont assimilés à une démolition les travaux  ayant pour objet de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction.

Qui est habilité à déposer une demande ?

Vous pouvez déposer une demande d’autorisation au titre de l’urbanisme si vous déclarez que vous êtes dans l’une des quatre situations suivantes (en cas de demande formulée dans une copropriété, vous devez détenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires préalablement au dépôt de votre dossier) : 

  • vous êtes propriétaire du terrain ou mandataire du ou des propriétaires
  • vous avez l’autorisation du ou des propriétaires
  • vous êtes co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire
  • vous avez qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique

Le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 a prolongé le délai de validité des permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et des décisions de non opposition à déclaration préalable. Il porte le délai de validité initial des autorisations d'urbanisme de deux à trois ans (applicable aux autorisations d'urbanisme en cours de validité au 6 janvier 2016) Consulter le décret

Comment constituer le dossier de demande ?

L’instruction du dossier ne pourra débuter, en cas d’oubli de pièces ou de défaut de production d’informations nécessaires à l’examen de la demande. Le dossier architectural devra comporter les pièces nécessaires à l’instruction de la demande, listées au bordereau des pièces annexée au formulaire CERFA.

Combien d’exemplaires faut-il fournir ?

  • 4 exemplaires complets (formulaire + dossier architectural) pour les demandes de permis de construire de démolir et d’aménager. 
  • 3 exemplaires complets (formulaire + dossier architectural) pour la déclaration préalable.

Attention : Lorsque le projet nécessite la consultation de services extérieurs, des exemplaires supplémentaires pourront vous être demandés. Dans ce cas, le délai d’instruction sera prorogé. Vous en serez informé par courrier dans le mois qui suit le dépôt de la demande en mairie.

Quelles sont les formalités à accomplir après avoir obtenu un permis ou une déclaration préalable ?

Dès la notification de la décision favorable, le titulaire de l’autorisation doit effectuer un affichage sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. Le panneau devra être installé, sur le terrain concerné, de façon à ce que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. Avant le commencement des travaux, il y a lieu d’adresser une déclaration d’ouverture de chantier (sauf pour les déclarations préalables) en 3 exemplaires au maire de la commune.

Quelles sont  les formalités à accomplir une fois les travaux terminés ?

Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la déclaration préalable, adresse une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux par pli recommandé avec demande d’avis de réception au maire de la commune ou la dépose contre décharge à la mairie.

Les certificats d'urbanisme

Il existe deux types de Certificats d’Urbanisme d’une durée de validité de 18 mois.

  • Certificat d’urbanisme d’information
    Il permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
    • Les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un PLU)
    • L’existence des servitudes d’utilité publique
    • La liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné
    • Ce certificat n’indique pas si le terrain est constructible ou non
  • Certificat d’urbanisme opérationnel
    Il indique, au-delà des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Le service de l’urbanisme est à votre disposition pour donner toutes informations complémentaires.

Application du droit des sols

Heures d'ouverture des bureaux au 2ème étage : De 8h à 12h et de 13h30 à 17h du lundi au jeudi et le vendredi de 8h à 12h et de 13h30 à 16h30.